Vivimos en un país donde la mayoría de viviendas pertenecen a una comunidad de vecinos. Cuando se vive en una comunidad de vecinos, hay que tener en cuenta que existen unas normas, unos deberes y derechos. Por ejemplo, es fundamental conocer la diferencia entre elementos comunes y privativos para evitar conflictos y saber qué responsabilidades corresponden a cada vecino y a la comunidad en su conjunto.
¿Qué son los elementos comunes?
Los elementos comunes son aquellas partes del edificio que pertenecen a todos los propietarios y que están destinadas al uso y disfrute colectivo. Según la Ley de Propiedad Horizontal, estos incluyen:
- Estructura y cimentación: Muros de carga, pilares, vigas y forjados.
- Fachadas y cubiertas: Incluyendo revestimientos, balcones estructurales y tejados. Se incluyen estructuras, fachadas, muros y divisiones que afectan la seguridad, la estabilidad o la estética del edificio (por ejemplo, los muros que separan las terrazas de los vecinos).
- Zonas de acceso y circulación: Portales, escaleras, pasillos y ascensores.
- Instalaciones generales: Fontanería, saneamiento, electricidad y telecomunicaciones hasta la conexión con cada vivienda.
- Zonas recreativas y jardines: Si hay patios, piscinas o parques, también se consideran de uso comunitario.
El mantenimiento y las reparaciones de estos elementos suelen correr a cargo de la comunidad y se financian mediante las cuotas de los propietarios. Además, para la alteración, modificación o reparación de cualquiera de estos elementos se necesita la aprobación en Junta de Vecinos.
¿Qué se considera un elemento privativo?
Los elementos privativos son aquellos que pertenecen en exclusiva a cada propietario y sobre los que tiene un uso y disfrute individual. Estos incluyen:
- El interior de las viviendas o locales: Suelos, paredes, techos y cerramientos interiores.
- Instalaciones propias: Tuberías, cableado eléctrico y conducciones que sirvan exclusivamente a una vivienda.
- Terrazas de uso privativo: Aunque formen parte de la estructura del edificio, si su uso está asignado a una vivienda específica, su mantenimiento puede ser responsabilidad del propietario. Excepto tejados y muros comunitarios o exteriores.
- Elementos de personalización: Toldos, cerramientos o aires acondicionados instalados por el propietario, siempre que cuenten con el permiso de la comunidad.
Depende de cómo estén configurados en el título constitutivo y los estatutos de la comunidad. En general:
Trasteros y parkings, casos excepcionales
Por otro lado, cuando los edificios tienen trasteros o parkings, es importante conocer su situación para saber si son o no comunitarios. Así pues, normalmente, los trasteros y plazas de aparcamiento son elementos privativos si están individualmente escriturados y asignados a un propietario concreto. Esto significa que:
- El propietario es responsable de su mantenimiento y uso.
- Puede venderlo o alquilarlo de manera independiente, si los estatutos no indican lo contrario.
Si los trasteros y parkings no están escriturados individualmente o si son de uso colectivo, se consideran elementos comunes. Por ejemplo:
- Un parking comunitario sin plazas asignadas a propietarios concretos.
- Trasteros de uso compartido por todos los vecinos.
Aunque un trastero o plaza de parking sea privativo, algunas partes pueden ser elementos comunes, como:
- Estructuras (paredes, techos, pilares).
- Zonas de paso y accesos (puertas comunitarias, rampas, ascensores).
- Instalaciones generales (ventilación, iluminación, detectores de incendios).
¿Quién se hace cargo de los gastos de los elementos comunes?
Teniendo en cuenta lo anterior, la pregunta sobre quién debe hacerse cargo de los gastos queda más clara: la comunidad de propietarios debe asumir los gastos de mantenimiento y reparación de los elementos comunes.
No obstante, cada propietario es responsable de los gastos y reparaciones de los elementos privativos de su vivienda. En algunos casos, como las terrazas de uso privativo, puede haber dudas sobre la responsabilidad, por lo que es recomendable revisar los estatutos de la comunidad.
En definitiva, conocer la diferencia entre elementos comunes y privativos es clave para una convivencia armoniosa y una correcta gestión de la comunidad. Si tienes dudas sobre qué mantenimiento o reparación te corresponde, recuerda llamarnos o escribirnos con tus dudas, porque consultar con tu administrador de fincas puede evitar problemas en el futuro