Un dels problemes més comuns en les comunitats de veïns és el generat per les filtracions d’aigua per la terrassa, generalment, ubicada en el terrat o en una planta superior de l’edifici. Ja sigui a causa de les abundants pluges, o per una fuita d’aigua de les tuberies, les mangueres o les aixetes, les filtracions i humitats que afecten a un o diversos pisos aliens a la terrassa on s’ha originat el problema, és bastant comú.
I no poques vegades apareix la mateixa pregunta: qui s’ha de fer càrrec del pagament de la reparació i dels danys provocats per les filtracions de les terrasses?
Determinar la causa de les filtracions
El primer pas és determinar si aquestes fuites es generen a través d’un element comú de l’immoble, o procedeixen d’un element d’una propietat privada corresponent a un dels propietaris.
L’article 396 del Codi Civil contempla que tant les cobertes com les terrasses es consideren elements comuns de l’edifici, a més dels diferents components estructurals de l’immoble, dins dels quals s’inclou les teles asfàltiques o la capes d’impermeabilització.
En aquest sentit, es pot tractar d’una terrassa d’ús comú (un terrat o una terrassa que poden usar tots els propietaris per a estendre la roba), o bé, pot ser una terrassa d’ús privatiu (un pati o àtic d’ús privat per part del propietari del pis).
En el cas d’un element d’ús general, no hi ha dubte, és la comunitat de propietaris la que ha d’encarregar-se del seu manteniment i reparació.
Però, en el cas de les terrasses d’ús exclusiu es plantegen més dubtes, ja que la responsabilitat pot ser del propietari o de la comunitat.
Per això, és important fer una anàlisi sobre la causa que ha generat la incidència, amb la idea de determinar el responsable últim.
Qui es fa càrrec de la reparació en les següents situacions
Depenent del mal causat, l’administrador de finques assenyalarà diverses circumstàncies a tenir en compte:
- Problema d’impermeabilització: si es tractés d’una deterioració de la tela asfàltica o similar per desgast, a l’ésser un element que repercuteix en l’estructura de l’edifici en general, serà la comunitat de propietaris la que haurà d’afrontar la reparació, atès que la terrassa d’ús privatiu té una doble funció: la de terrassa pròpiament dita (per a ús del seu propietari) i la de coberta de la resta de l’immoble. En aquest cas, la Llei de Propietat Horitzontal estableix en l’apartat a) de l’article 10.1. que la comunitat de propietaris té l’obligació de realitzar les obres de manteniment necessàries.
- Filtració per un mal ús de la terrassa d’ús privat: pot donar-se el cas que la capa d’impermeabilització es deteriori per un mal ús del propietari. Per exemple, un desperfecte motivat per un ancoratge d’un tendal o estructura similar que hagi perforadat la tela. En aquest cas, ha de ser el propietari el que es faci cas de la reparació, com es contempla en l’apartat a) de l’article 9.1. de la Llei de Propietat Horitzontal.
- Mal de les rajoles o del solat de la terrassa (d’ús exclusiu) pel seu ús habitual: serà el propietari el que haurà d’assumir la responsabilitat de reparar aquest problema, ja que la neteja i manteniment d’aquest sòl és una obligació que se li atribueix en l’apartat b) de l’article 9.1, de la Llei de Propietat Horitzontal. A més, aquest últim article citat responsabilitza al propietari de la neteja d’embornals i desguassos, que també poden ocasionar filtracions i goteres en pisos inferiors, especialment durant les precipitacions intenses.
En qualsevol dels casos des d’Assessoria Borén podem ajudar-vos a aclarir dubtes.