Uno de los problemas más comunes en las comunidades de vecinos es lo generado por las filtraciones de agua por la terraza, generalmente, ubicada en la azotea o en una planta superior del edificio. Ya sea a causa de las abundantes lluvias, o por un escape de agua de las tuberías, las mangueras o los grifos, las filtraciones y humedades que afectan a uno o varios pisos ajenos a la terraza donde se ha originado el problema, es bastante común.
Y no pocas veces aparece la misma pregunta: quién se tiene que hacer cargo del pago de la reparación y de los daños provocados por las filtraciones?
Determinar la causa de las filtraciones
El primer paso es determinar si estos escapes se generan a través de un elemento común del inmueble, o proceden de un elemento de una propiedad privada correspondiente a uno de los propietarios.
El artículo 396 del Código Civil contempla que tanto las cubiertas como las terrazas se consideran elementos comunes del edificio, además de los diferentes componentes estructurales del inmueble, dentro de los cuales se incluye las teles asfálticas o la capas de impermeabilización.
En este sentido, se puede tratar de una terraza de uso común (una azotea o una terraza que pueden usar todos los propietarios para extender la ropa), o bien, puede ser una terraza de uso privativo (un patio o ático de uso privado por parte del propietario del piso).
En el caso de un elemento de uso general, no hay duda, es la comunidad de propietarios la que tiene que encargarse de su mantenimiento y reparación.
Pero, en el caso de las terrazas de uso exclusivo se plantean más dudas, puesto que la responsabilidad puede ser del propietario o de la comunidad.
Por eso, es importante hacer un análisis sobre la causa que ha generado la incidencia, con la idea de determinar el responsable último.
Quién se hace cargo de la reparación en las siguientes situaciones:
Dependiendo del mal causado, el administrador de fincas señalará varias circunstancias a tener en cuenta:
- Problema de impermeabilización: si se tratara de un deterioro de la tela asfáltica o similar por desgaste, al ser un elemento que repercute en la estructura del edificio en general, será la comunidad de propietarios la que tendrá que afrontar la reparación, dado que la terraza de uso privativo tiene una doble función: la de terraza propiamente dicha (para uso de su propietario) y la de cubierta del resto del inmueble. En este caso, la Ley de Propiedad Horizontal establece en el apartado a) del artículo 10.1. que la comunidad de propietarios tiene la obligación de realizar las obras de mantenimiento necesarias.
- Filtración por un mal uso de la terraza de uso privado: puede darse el caso que la capa de impermeabilización se deteriore por un mal uso del propietario. Por ejemplo, un desperfecto motivado por un anclaje de un toldo o estructura similar que haya perforado la tela. En este caso, tiene que ser el propietario el que se haga caso de la reparación, como se contempla en el apartado a) del artículo 9.1. de la Ley de Propiedad Horizontal.
- Mal de las baldosas o del solado de la terraza (de uso exclusivo) por su uso habitual: será el propietario el que tendrá que asumir la responsabilidad de reparar este problema, puesto que la limpieza y mantenimiento de este suelo es una obligación que se le atribuye en el apartado b) del artículo 9.1, de la Ley de Propiedad Horizontal. Además, este último artículo citado responsabiliza al propietario de la limpieza de alcantarillas y desagües, que también pueden ocasionar filtraciones y goteras en pisos inferiores, especialmente durante las precipitaciones intensas.
En cualquiera de los casos, desde Assessoria Borén podemos ayudaros a aclarar dudas. ¡Contáctanos y te asesoramos!