Este mes de abril de 2023 se ha aprobado una nueva Ley de la Vivienda del gobierno español. El texto pactado introduce nuevas medidas que, en teoría, tienen que beneficiar a los ciudadanos frente a los grandes tenedores, la banca y los fondos buitre.
De hecho, es la primera que se hace en esta materia y el objetivo de esta norma, es garantizar el acceso a la vivienda, especialmente a aquellas personas más vulnerables.
Vemos qué cambia y cómo nos afecta la Nueva Ley de la Vivienda.
¿Cuánto podrán subir los alquileres cada año?
El IPC deja de ser el índice de referencia para subir los alquileres anualmente porque, según el acuerdo, «ha demostrado ser un índice que puede generar en pocos meses fluctuaciones enormes con aumentos alocados que encarecen sin límite las rentas de alquiler».
Durante el 2023, se aplicará el límite del 2% en vigor desde marzo, una de las medidas anticrisis adoptadas, a pesar de que algunos propietarios han intentado quitárselo.
Durante el 2024, el límite será del 3%. En lo sucesivo se creará un nuevo índice que será «más estable e inferior a la evolución del IPC».
¿Qué límite puede tener el alquiler? Hay alquileres máximos?
Una de las grandes novedades es que también habrá tope de precio cuando se haga un nuevo contrato de alquiler. Se establecerá a través del nuevo índice de referencia que se tiene que crear y que tendrá en cuenta la renta de la ciudadanía.
Así mismo, para combatir los precios disparados en algunas zonas, se podrán aplicar limitaciones al precio de los alquileres en todas las viviendas que se encuentren «en áreas de mercado *tensionat». Esto se aplicará independientemente de quién sea el propietario, tanto si es un gran tenedor como una persona que solo tenga un piso que ha puesto de alquiler.
Además, afecta a los contratos que ya estén en vigor y los nuevos, que entren por primera vez al mercado de alquiler.
¿Hay el mismo límite para grandes y pequeños propietarios?
No. Precisamente, para proteger al pequeño propietario, los límites dependerán de la modalidad de contrato y propiedad, «mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios para los grandes tenedores».
En estas áreas, los pequeños propietarios no podrán subir el alquiler respecto al contrato anterior cuando renueven y los grandes tenedores incluso tendrán que bajar estos precios en caso de que sean superiores a los que fije el índice de referencia que se establezca zona por zona.
¿Qué es una zona tensionada?
Se declarará una zona tensionada cuando se cumpla una de estas dos condiciones:
- Que la carga mediana del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta mediana de los
- hogares de la zona
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC durante los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.
¿Qué es un gran tenedor?
No hay una definición única. Las comunidades autónomas podrán rebajar la condición de gran tenedor.
Con esta nueva ley, las personas físicas o jurídicas que tengan 5 o más inmuebles en área tensionada se podrán considerar grandes tenedores y se aplicarán medidas concretas con el objetivo de «reducir la especulación y el acaparamiento de inmuebles.
¿Quién tendrá que pagar los gastos de gestión?
Este punto también es una de las grandes novedades de la Ley, puesto que deja claro que a partir de ahora serán siempre los propietarios los que tendrán que pagar los honorarios de la inmobiliaria cuando se alquila un piso, y nunca el inquilino. Esto hará que no haya que desembolsar tanto dinero de entrada, cuando se alquila una vivienda.
¿El inquilino tiene que asumir otros gastos?
Si no está pactado previamente, se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por medio de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otra no atribuible al inquilino.
Más beneficios fiscales para los pequeños propietarios
Los pequeños propietarios podrán acceder a incentivos fiscales de hasta el 90% si rebajan un 5% el importe del alquiler. Es el que prevé la nueva Ley por el derecho a la vivienda, que también establece rebajas de un 70% en el impuesto sobre la renta de personas físicas (IRPF) si el piso lo alquila a jóvenes de 18 a 35 años. Además, si se hacen obras de mejora al inmueble, la deducción puede llegar al 60%.
Penalización para los propietarios de pisos vacíos
Para evitar la existencia de viviendas vacías y fomentar el alquiler, la Ley por el derecho a la vivienda prevé la posibilidad de penalizar a los propietarios de estos inmuebles con un recargo del 150% en el impuesto de bienes inmuebles (IBI). La ministra de Derechos Sociales, Ione Belarra, ha considerado “poco ético” que haya pisos vacíos cuando hay tantas personas que necesitan un techo. Esta penalización se aplicará a propietarios de más de cuatro inmuebles desocupados en un mismo municipio durante más de dos años.
¿Qué cambios afectan los desahucios?
Quedan prohibidos los desahucios sin fecha y hora predeterminada, una demanda histórica de los movimientos implicados.
También se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años, y se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.
Además, las comunidades podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional. Se podrán utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política que tenga como objetivo ofrecer alternativa habitacional a estas personas y familias.
Y recuerda que si tienes dudas sobre tus propiedades, tus contratos de alquiler o cualquier tema relacionado, llámanos o ven a vernos.