Aquest mes d’abril del 2023 s’ha aprovat una nova Llei de l’Habitatge del govern espanyol. El text pactat introdueix noves mesures que, en teoria, han de beneficiar als ciutadans front els grans tenedors, la banca i els fons voltor. De fet, és la primera que es fa en aquesta matèria i l’objectiu d’aquesta norma, és garantir l’accés a l’habitatge, especialment a aquelles persones més vulnerables.
Veiem què canvia i com ens afecta la Nova Llei de l’Habitatge.
Quant podran pujar els lloguers cada any?
L’IPC deixa de ser l’índex de referència per apujar els lloguers anualment perquè, segons l’acord, “ha demostrat ser un índex que pot generar en pocs mesos fluctuacions enormes amb augments esbojarrats que encareixen sense límit les rendes de lloguer”.
Durant el 2023, s’aplicarà el límit del 2% en vigor des del març, una de les mesures anticrisi adoptades, tot i que alguns propietaris han intentat saltar-s’ho.
Durant el 2024, el límit serà del 3%. En endavant es crearà un nou índex que serà “més estable i inferior a l’evolució de l’IPC”.
Quin límit pot tenir el lloguer? Hi ha lloguers màxims?
Una de les grans novetats és que també hi haurà topall de preu quan es faci un contracte nou de lloguer. S’establirà a través del nou índex de referència que s’ha de crear i que tindrà en compte la renda de la ciutadania.
Així mateix, per combatre els preus disparats en algunes zones, es podran aplicar limitacions al preu dels lloguers en tots els habitatges que es trobin “en àrees de mercat tensionat“. Això s’aplicarà independentment de qui sigui el propietari, tant si és un gran tenidor com una persona que només tingui un pis que ha posat de lloguer.
A més, afecta els contractes que ja estiguin en vigor i els nous, que entrin per primera vegada al mercat de lloguer.
Hi ha el mateix límit per a grans i petits propietaris?
No. Precisament, per protegir al petit propietari, els límits dependran de la modalitat de contracte i propietat, “mitjançant la indexació a la renda anterior en vigor per als petits propietaris i mitjançant l’aplicació de l’índex de contenció de preus per als grans tenidors”.
En aquestes àrees, els petits propietaris no podran pujar el lloguer respecte al contracte anterior quan renovin i els grans tenidors fins i tot hauran d’abaixar aquests preus en cas que siguin superiors als que fixi l’índex de referència que s’estableixi zona per zona.
Què és una zona tensionada?
Es declararà una zona tensionada quan es compleixi una d’aquestes dues condicions:
- -Que la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer més les despeses i subministraments bàsics superi el 30% de la renda mitjana de les
llars de la zona - -Que el preu de compra o lloguer de l’habitatge hagi augmentat almenys 3 punts per sobre de l’IPC durant els cinc anys anteriors a la declaració d’àrea tensionada.
Què és un gran tenidor?
No hi ha una definició única. Les comunitats autònomes podran rebaixar la condició de gran tenidor.
Amb aquesta nova llei, les persones físiques o jurídiques que tinguin 5 o més immobles en àrea tensionada es podran considerar grans tenidors i s’aplicaran mesures concretes amb l’objectiu de “reduir l’especulació i l’acaparament d’immobles.
Qui haurà de pagar les despeses de gestió?
Aquest punt també és una de les grans novetats de la Llei, ja que deixa clar que a partir d’ara seran sempre els propietaris els que hauran de pagar els honoraris de la immobiliària quan es lloga un pis, i mai l’inquilí. Això farà que no calgui desemborsar tants diners d’entrada, quan es lloga habitatge.
El llogater ha d’assumir altres despeses?
Si no està pactat prèviament, es prohibeix augmentar les rendes de lloguer per mitjà de noves despeses, que obligarien els llogaters a abonar despeses de comunitat, taxes d’escombraries o qualsevol altra no atribuïble a l’inquilí.
Més beneficis fiscals per als petits propietaris
Els petits propietaris podran accedir a incentius fiscals de fins el 90 % si rebaixen un 5 % l’import del lloguer. És el que preveu la nova Llei pel dret a l’habitatge, que també estableix rebaixes d’un 70 % en l’impost sobre la renda de persones físiques (IRPF) si el pis el lloga a joves de 18 a 35 anys. A més, si es fan obres de millora a l’immoble, la deducció pot arribar al 60 %.
Penalització per als propietaris de pisos buits
Per evitar l’existència d’habitatges buits i fomentar el lloguer, la Llei pel dret a l’habitatge preveu la possibilitat de penalitzar els propietaris d’aquests immobles amb un recàrrec del 150 % en l’impost de béns immobles (IBI). La ministra de Drets Socials, Ione Belarra, ha considerat “poc ètic” que hi hagi pisos buits quan hi ha tantes persones que necessiten un sostre. Aquesta penalització s’aplicarà a propietaris de més de quatre immobles desocupats en un mateix municipi durant més de dos anys.
Quins canvis afecten els desnonaments?
Queden prohibits els desnonaments sense data i hora predeterminada, una demanda històrica dels moviments implicats.
També s’inclouen noves pròrrogues en els procediments de llançament, que ajornaran els processos més de 2 anys, i s’estipula l’accés obligatori als procediments de solució extrajudicials per a les persones vulnerables.
A més, les comunitats podran articular mecanismes propis de mediació i alternativa habitacional. Es podran utilitzar els fons dels plans estatals d’habitatge a oferir alternatives per a persones en risc de desnonament mitjançant lloguers socials bonificats, reallotjaments de persones en situació de vulnerabilitat o qualsevol altra política que tingui com a objectiu oferir alternativa habitacional a aquestes persones i famílies.
I recorda, en Assessoria Borén et podem ajudar a resoldre tots els dubtes. Truca’ns o vine a veure’ns.